Estateguru - mehr Licht als Schatten

Ich bin nun über fünf Jahre Investor bei Estateguru und wie man sieht immer noch dabei. Seit einiger Zeit habe ich mein Anlageziel dort erreicht und investiere keine neuen Mittel mehr, reinvestiere allerdings alle Rückflüsse (Tilgungen und Zinsen). Meine geschätzte Jahresrendite ist zweistellig.

Estateguru finanziert mit Hilfe seiner Anleger Immobilienprojekte, meist kommerzielle Entwickler. Diese benötigen Kapital von kanapp 100 bis ca. 300k, manchmal auch deutlich mehr. Oft wird das Kapital mit dem Baufortschritt in mehreren Tranchen aufgenommen. Der Zeithorizont der Anlage beträgt meistens ein Jahr, manchmal bis zu zwei Jahren. Durch "unvorhersehbare" Ereignisse verzögert sich die Rückzahlung in vielen Fällen um mehrere Monate, dieser Zeitraum wird selbstverständlich verzinst.

Die Zinsraten für die Kredite betragen in der Regel 10-11%, auch 8 oder 12,5% wurden schon gesehen. Der Zinssatz trägt dem Risiko Rechnung. Alle Kredite sind durch Hypotheken abgesichert, in der Regel erstrangig. Während der Laufzeit finden fast immer nur Zinszahlungen statt, meistens monatlich, in wenigen Fällen auch vierteljährlich. Bei einigen Krediten werden die Zinsen erst zu Laufzeitende bezahlt.

Der Vorteil der Anlage bei  Estateguru liegt auf der Hand: bei ordenlichen Zinssätzen ist das Risiko relativ beschränkt (darauf komme ich gleich noch zurück). Andererseits ist der Zinssatz auch für den Kreditnehmer erträglich. Im Baltikum sind Hypothekenzinsen wie bei uns nahe der 0% immer noch nicht üblich. Bei in letzer Zeit stark steigenden Immobilienpreisen sind die Zinsen schnell wieder hereinzuwirtschaften. Eine win-win-Situation und moralisch nicht so anfechtbar wie die Kredite mit sehr hohen Zinssätzen wie bei mintos & Co.

Zum Risiko: Kredite können ausfallen oder die Rückzahlung kann verzögert sein. Beide Fälle kommen regelmäßig vor. Bei mir liegt die Ausfallrate, bei nunmehr über 350 finanzierten und mittlerweile 220 zurückbezahlten Krediten, mit insgesamt 15 Fällen unter 5%. Zahlungsverzögerungen können von wenigen Tagen bis zu Monaten gehen. Ich schätze, dass das bei 20-25% vorkommt, zum Glück meist nur kurzzeitig.

Estateguru verfolgt ausgefallene Kredite über Inkasso und Zwangsversteigerungsmaßnahmen. Diese Verfahren sind in der Regel sehr langwierig und die Kreditnehmer wehren sich oft mit Händen und Füßen, allerdings sahen das die Gerichte, soweit ich das mitbekommen haben, am Ende stets anders. Dennoch muss man mit zwei Jahren oder länger rechnen, bis ein Kredit dann eingetrieben werden kann. Theoretisch stehen den Anlegern auch für diese Zeit Zinsen und sogar Entschädigungen zu. Manchmal werden diese auch bezahlt. Oft reicht aber das Geld am Ende nur für eine Teilzahlung der Zinsen. Immerhin wurde nach Angaben von Estateguru noch in jedem Fall eine positive Rendite erzielt, der kleinste Wert lag nach meinen Kenntnissen bei 4% Rendite p.a.
Bei mir wurden 3 Inkassofälle ausbezahlt, 12 harren noch der Dinge. Laut Aussage von EG gab es 14 erfolgreiche Eintreibungen, wie gesagt ohne jedweden Kapitalverlust.

Übrigens: einen signifikanten Unterschied zwischen Investments durch Autoinvest bzw. händischer Selektion kann ich nicht feststellen. Autoinvest erlaubt aber eine maximale Streuung. Wer also nicht viel Zeit investieren will, kann sich durchaus der Autoinvest möglichkeit bedienen. Je nach Gesamtanlagesumme empfiehlt es sich, dann 250€ pro Anteil zu wählen, da das einige Einstellmöglichkeiten mehr ergibt. Dann sollte man allerdings mit >10k dabei sein.

Im Moment liegen meine erzielten Zinsen ca. doppelt so hoch wie die ausstehenden Summen der Problemkredite. Auch bei einem Totalverlust würde ich also eine Rendite von 5% oder mehr erzielen, und das wäre in den aktuellen Zeiten immer noch ein sehr guter Erfolg.

Seit einiger Zeit gibt es auch einen Zweitmarkt, der vo rallem die Liquidität schaffen soll, wenn man plötzlich Geld benötigt. Die Rückzahlung der Kredite zum Fälligkeitsdatum ist ja wie gesagt nicht garantiert. Man kann diesen natürlich auch benutzen, vermeindliche Schnäppchen von Krediten im Verzug zu suchen oder Kredite vor der Fälligkeit zu verkaufen um dem Risiko von Zahlungsschwierigkeiten zu entgehen. Das hat aber seinen Preis. Estateguru knöpft dem Verkäufer 2% der Verkaufssumme ab. Das drückt die Rendite spürbar, wenn man vom Käufer keinen Aufschlag bekommt. Bei "vernünftigen" Preisen scheint der Zweitmarkt gut zu funktionieren.
Die noch ausstehenden Zinsen stehen übrigens immer dem Käufer zu - das führt dazu, dass überhaupt Aufschläge akzeptiert werden. Abschläge sind nicht möglich, Kredite können also nicht unter Nennwert verkauft werden, so dass man die wirklichen Problemfälle in der Regel nicht los wird.

Anleger kritisieren Estateguru oft wegen mangelnder Informationspolitik. Die Informationen bei Zahlungsverzögerungen sind in der Tat spärlich. Auch ist bei Krediten nicht immer einfach nachzuvollziehen, was die Vorgeschichte des Kredits war (etliche werden durch Folgekredite abgelöst). Nach meinem Empfinden muss ich allerdings, solange alles läuft wie bisher, gar nicht so viel wissen. All die schlechten Nachrichten regen mich nur auf. Am besten schaue ich daher nur selten genauer auf die Ausfälle, wenn ich davon ausgehen kann, dass diese irgendwann gelöst werden. Ob das so ist, kann man im Moment noch nicht mit Sicherheit sagen. Natürlich vermeldet Estateguru ausschließlich Erfolge - in den anderen Fällen ist ja noch nichts abgeschlossen.

Mein Fazit ist, dass ich weiter investiert bleibe und sogar darüber nachdenke, weitere Mittel einzubringen. Das werde ich entscheiden, wenn die nächsten Inkassofälle abgeschlossen sind. Aus meiner Sicht kann ich Estateguru also tatsächlich empfehlen. Wer eine Anlage ausprobieren möchte, bekommt über die Links im Artikem 0,5% Cashback auf die Investitionen der ersten drei Monate. Ich bekomme dann das gleiche ;)

Ergänzung: EG hat einen Blogeintag zu problematischen Krediten herausgebracht.

Angaben Estateguru Stand 1/2020