Mittwoch, 19. April 2023

Estateguru -völlig verzockt

Ich war ja lange ein Fan von dieser Immobilenfinanzierungsplattform, als Anleger. Die Rendite war knapp unter zweistellig, die Ausfälle wurden am Ende im Wesentlichen eingetrieben, die Anlage also relativ sicher und rentabel. Anleger und Kreditsucher bekamen beide relativ faire Bedingungen.

Leider hat sich im letzten Jahr alles gedreht. Mit den Finanzierungen in Deutschland hat man (für viele Anleger nicht unerwartet) absolut in die Sch... gelangt. Inzwischen sind die Ausfllraten über 90%. Das war kein Pech oder schlechte Gesamtmarktbedingungen, das war einfach ein katastrophales Risikomanagement.

Auch in anderen Ländern steigen die Ausfälle, das aktuelle Gesamtportfolio ist nun bei über 40%!

Ob das gut gehen wird, ist nicht mehr abzusehen. Ähnliche Geschäftsmodelle in GB sind in solchen Situationen endgültig gescheitert.

Bei mir ist Ausfallrate noch deutlich unter 20%, ich habe die riskanteren Länder stets vermieden. Aber auch in meinem Depot geht sie dramatisch nach oben. Von daher werde ich dort nicht weiter investieren.

Eine Frechheit ist es, wie man mit den Investoren bei seedrs umgeht. Da fließt absolut nichts an Informationen. Da wird insgesamt auf sehr lange Sicht verbrannte Erde zurückbleiben, neues Kapital wird man so wohl nicht mehr gewinnen können.

Noch habe ich einen sehr guten Puffer aus den Gewinnen früherer Jahre. Zusammengezählt wird wie immer aber erst am Ende. Hffentlich wird es kein bitteres.

Donnerstag, 6. April 2023

Gute und weniger gute Kredite bei Bondora

Nachdem ich im Moment wieder Zugriff auf eine befriedigende Anzahl an neuen Krediten bei Bondora habe, hat es sich gelohnt, einen Tag Datenauswertung reinzustecken um das cherry-picking aussichtsreicher zu machen. Weiterhin beschränke ich mich auf estnische Kredite. Einfach, weil es davon immer noch mehr (gute) gibt, als ich gewillt bin Geld zu investieren. Und das Inkassoverfahren sehr viel besser funktioniert. Kredite aus Finnland gibt es aktuell sehr viel mehr. Aber die streuen kaum vom Zinssatz, das macht sie zusätzlich unattraktiver.

Manche Dinge sind ja trivial: besseres Rating, weniger Ausfall z.B. Doch ist das wirklich so? Schaun wir mal nach und lassen access für uns rechnen. Damit die Kredite auch die "Chance" hatten auszufallen, habe ich zur Analyse Daten vom 1.7.2017 bis 30.6.2021 herangezogen. Das birgt natürlich immer ein systematisches Risiko: Bondora kann an der Ratings herumschrauben, die wirtschaftliche Lage hat sich geändert... aber so ist das eben.

Letztlich geht es ja auch immer nur darum, Trends aufzuspüren und nicht bei einzelnen Krediten richtig zu liegen. Streuung ist bei Bondora Programm. Kreditanteile ab einem Euro. Ich bleibe meistens zumindest unter 30€ in Summe.

Rating TotalAmount NumbersOfLoans AvInterest Defaultrate
A 9.902.847 € 5608 11,35% 33,65%
AA 13.700.280 € 5527 9,02% 25,08%
B 39.928.369 € 17929 15,71% 26,13%
C 52.279.372 € 21528 22,24% 33,31%
D 50.688.644 € 20376 31,90% 41,73%
E 35.062.372 € 14712 39,17% 52,19%
F 2.125.975 € 835 42,52% 58,32%

Hier werden für die Defaultrate nur die ausgefallenen Kredite abgezählt. Die Summen werden nicht gewichtet und auch der Rückzahlung vor dem Ausfall bleibt unberücksichtigt. Beeinflusst das das Ergebnis? Hier eine genauere Tabelle, bei der die Summe EAD1 zur Lohnsumme in Relation gesetzt wird.

Rating TotalAmount NumbersOfLoans AvInterest Defaultrate
A 9.902.847 € 5608 11,35% 22,66%
AA 13.700.280 € 5527 9,02% 17,78%
B 39.928.369 € 17929 15,71% 17,61%
C 52.279.372 € 21528 22,24% 24,99%
D 50.688.644 € 20376 31,90% 33,41%
E 35.062.372 € 14712 39,17% 42,13%
F 2.125.975 € 835 42,52% 49,19%

Erwartungsgemäß sind die Wete nun etwas niedriger, aber der grobe Trend bleibt unverändert. Und der sagt "A-Kredite sind nicht gut". Zum einen fallen die häufiger aus als B-Kredite, zum anderen sind die Zinsen im Schnitt nur halb so hoch wie bei C-Krediten.

Ein schnelle Check: ist das in späteren Jahren genauso? Daten von 20-Mitte 22.

Rating TotalAmount NumbersOfLoans AvInterest Defaultrate
A 9.701.148 € 3140 12,28% 8,88%
AA 8.345.896 € 2510 10,76% 5,98%
B 41.975.476 € 15162 16,54% 10,77%
C 44.195.044 € 17236 23,38% 16,79%
D 33.942.260 € 14415 34,23% 28,61%
E 22.268.315 € 9198 42,46% 36,77%
F 4.884.543,00 € 1805 43,78% 47,54%

Hoppla. Anderes Bild und genau so wie man es erwartet. Hat Bondora dazu gelernt? Oder fallen A-Kredite später aus? Schwer zu sagen. Jedenfalls sollte man  nie voreilige Schlüsse ziehen.

Also sagen wir mal, das Rating funktioniert. Doch können wir das noch verbessern? Ich hoffe. Ja. Ich werte 10 Kriterien aus und hoffe, dass ich so (innerhalb der Ratings) noch eine bessere Differenzierung hinbekomme. Schauen wir uns als erstes mal das Geschlecht an (0=männlich):


Gender TotalAmount NumbersOfLoans AvInterest Defaultrate
0 161.778.520,00 € 68026 24,23% 30,49%
1 94.363.070,00 € 38603 25,80% 26,97%



Und mit aktuelleren Daten?

Gender TotalAmount NumbersOfLoans AvInterest Defaultrate
0 86.638.807,00 € 32075 27,06% 21,51%
1 78.678.765,00 € 31393 25,94% 18,92%

Was fällt auf? Der Anteil "weiblicher Kredite" hat dramatisch zugenommen. Die Ausfallrate ist bei Frauen etwas niedriger, das wird neuerdings auch durch leicht niedrige Zinsen ausgeglichen.

Ein letztes Beispiel: die Wohnsituation.

homeownershiptype TotalAmount NumbersOfLoans AvInterest Defaultrate
Owner 112.022.337,00 € 45180 23,75% 26,17%
Living with parents 38.131.216,00 € 17657 27,14% 35,29%
Tenant, pre-furnished property 44.158.470,00 € 19265 26,39% 35,61%
Tenant, unfurnished property 3.843.241,00 € 1605 24,99% 40,99%
Council house 2.570.648,00 € 1161 24,76% 32,82%
Joint tenant 2.290.874,00 € 1013 25,35% 37,79%
Joint ownership 6.332.306,00 € 2625 23,64% 31,08%
Mortgage 23.107.639,00 € 8948 21,07% 17,46%
Owner with encumbrance 1.439.679,00 € 496 21,07% 28,66%
Other 22.252.991,00 € 8683 26,29% 29,61%

Überraschenderweise schneiden nicht die Hausbesitzer am besten ab, sondern die, die noch Hypotheken abzahlen. Am anderen Ende stehen die mit einer möblierten Wohnung. Die Unterschiede sind sehr signifikant.

Ich habe keine mathematisch-statistisch ausgefallene Methoden genutzt. Ich habe Mittelwerte gebildet. Und dadurch gebildeten Kategorien Punkte zugeornet. Die zähle ich zusammen und teile das Ergebnis in etwa gleich große Gruppen auf. Das ist alles. Aber es kann ja sowieso keine exakte Scoreberechnung sein, das macht ja Bondora schon und wertet deutlich mehr Kriterien aus. Besser als Bauchgefühl soll mein Score arbeiten, soll mich Entscheidungen blitzschnell auf automatisierte Weise treffen lassen und nach Möglichkeit die Ausfallrate deutlich reduzieren oder die erzielbaren Zinsen deutlich erhöhen. Eine zweistellige Langzeitrendite ist das Ziel, nicht mehr und nicht weniger.

Als Zielfunktion habe ich nicht nur die Ausfallrate genommen, sondern auch die Zuverlässigkeit (längstes Verzugsdatum) und den Erfolg der Zahlungen. Und da spreizenen sich z.B. die Unterschiede zwischen Männlein und Weiblein deutlicher.

OK auch daraus wurde ein Rating.  Wie schauen da die Ergebnisse aus?

My Rating
MyScore Anzahl
Defaultrate
A 71,3445466033378 22949 0,298444376661292
AA 99,719489822661 11447 0,204245653883113
B 50,2118978482615 13431 0,362221725858089
C 36,0623050182726 11219 0,405740262055442
D 26,1511653234589 9182 0,436724025266826
E 18,2134877947869 7251 0,461177768583644
F -0,288957137134464 7489 0,516223794899185
HR -21,206974128234 3556 0,55652418447694

 

Zunächst mal ist da die Monotonie voll gewährleistet. Das kann aber overfitting sein, bislang sind das ja nur die Trainingsdaten. Myscore zeigt die Werte der Zielfunktion auf.

Also testen wir auch hier auf aktuellere Zeiträume:

My Rating MyScore Anzahl Defaultrate
A 70,9024881926045 17362 17,73%
AA 94,0281582952816 9198 11,33%
B 52,902750389206 9635 23,09%
C 43,8792806109879 8119 25,78%
D 34,4246111196673 6493 29,29%
E 24,9604541895067 5109 32,57%
F 11,0415776180299 5148 37,22%
HR -15,3211314475874 2404 42,10%

 Prima. Das bleibt relativ konsistent. Das scheint doch recht brauchbar zu sein.

Der nächste Test differenziert nun die einzelnen Bondora-Ratings durch meine Ratings. Ergeben sich Verbesserungen, wenn man mein Rating mit einbezieht?

Im Wesentlichen - ja.

BO_vs_MyRating MyScore Anzahl Defaultrate
AA-AA 116,17 1174 14,91%
AA-A 89,18 1844 22,89%
AA-B 78,07 903 24,70%
AA-C 57,15 649 31,12%
AA-D 48,10 464 34,48%
AA-E 41,28 283 34,28%
AA-F 34,55 258 37,60%
AA-HR 13,89 82 36,59%
A-A 66,83 1965 29,52%
A-AA 83,65 1084 25,18%
A-B 48,67 1066 35,65%
A-C 33,49 633 39,02%
A-D 20,32 468 43,80%
A-E 27,42 326 41,41%
A-F 14,32 269 44,98%
A-HR -6,69 81 43,21%
B-A 85,41 5798 22,56%
B-AA 106,23 3370 16,11%
B-B 65,74 2972 28,84%
B-C 59,02 2334 30,33%
B-D 51,60 1687 32,84%
B-E 39,87 1213 36,44%
B-F 16,76 1067 43,30%
B-HR 20,62 494 41,09%
C-A 72,90 5976 28,73%
C-AA 104,84 2930 19,11%
C-B 56,77 3466 33,73%
C-C 44,25 2900 37,45%
C-D 32,79 2382 41,14%
C-E 29,92 1987 41,62%
C-F 20,07 2016 44,94%
C-HR -4,00 978 50,00%
D-A 64,72 4938 35,48%
D-AA 94,91 2109 25,27%
D-B 47,59 3225 39,69%
D-C 31,22 2854 44,95%
D-D 23,28 2594 46,65%
D-E 15,97 1975 48,86%
D-F -3,37 2172 54,65%
D-HR -28,50 1209 60,22%
E-A 42,93 2991 43,50%
E-AA 72,04 1021 32,42%
E-B 15,61 2137 51,10%
E-C 3,91 2169 53,94%
E-D -1,77 1907 55,48%
E-E -11,95 1767 58,86%
E-F -23,10 2096 61,31%
E-HR -40,40 1111 64,63%
F-A 14,63 156 51,92%
F-AA 17,86 44 45,45%
F-B -8,68 133 56,39%
F-C -17,77 124 58,06%
F-D -48,74 106 65,09%
F-E -34,50 101 59,41%
F-F -45,24 153 63,40%
F-HR -70,74 96 70,83%


Und das ganze nochmal mit aktuelleren Krediten (Ohne Anpassung der Sortierung):

 

CrossTest
BO_vs_MyRating MyScore Anzahl Defaultrate
A-A 90,95 971 7,83%
A-AA 100,18 578 5,54%
AA-A 100,86 800 6,13%
AA-AA 113,34 618 4,05%
AA-B 89,82 404 7,43%
AA-C 85,56 255 9,80%
AA-D 61,65 180 15,00%
AA-E 77,54 106 9,43%
AA-F 80,50 109 10,09%
AA-HR 41,74 38 18,42%
A-B 85,08 486 9,88%
A-C 75,70 366 10,38%
A-D 62,01 272 14,71%
A-E 52,76 205 20,49%
A-F 51,96 185 21,08%
A-HR 33,06 77 19,48%
B-A 86,39 4776 9,88%
B-AA 102,26 2882 6,25%
B-B 74,24 2290 14,19%
B-C 72,03 1759 13,76%
B-D 64,36 1320 16,97%
B-E 60,75 949 18,34%
B-F 48,85 814 20,64%
B-HR 28,42 372 24,46%
C-A 75,15 4855 16,00%
C-AA 95,58 2540 10,67%
C-B 58,53 2701 20,51%
C-C 54,66 2212 21,88%
C-D 47,31 1669 24,63%
C-E 45,04 1385 25,78%
C-F 37,27 1326 29,03%
C-HR 13,30 548 31,93%
D-A 60,66 3651 24,62%
D-AA 87,85 1639 17,57%
D-B 45,07 2175 28,46%
D-C 29,15 2007 33,33%
D-D 25,00 1672 35,65%
D-E 11,57 1324 39,43%
D-F 1,35 1310 42,67%
D-HR -18,03 637 45,37%
E-A 33,81 1994 33,65%
E-AA 66,18 848 24,53%
E-B 11,08 1358 39,40%
E-C 6,22 1256 40,92%
E-D 0,00 1135 42,38%
E-E -18,36 923 48,32%
E-F -31,11 1114 52,69%
E-HR -55,79 570 57,19%
F-A -14,13 314 42,68%
F-AA -7,23 93 40,86%
F-B -41,01 221 51,58%
F-C -27,25 264 45,83%
F-D -41,44 245 50,20%
F-E -45,65 217 52,07%
F-F -61,23 289 57,44%
F-HR -95,93 162 67,28%

 

Fazit: Das scheint sehr brauchbar. Die Arbeit hat sich hoffentlich gelohnt. Ich werde meine Investitionsstrategie danach ausrichten. Ich arbeite ja immer noch mit meiner Oberfläche. Nach der inzwischen abgeschlossenen Implementierung nur ein Blick, ob der neue Kredit besser sofort in den Verkauf wandert.



Der z.B. wurde verkauft. Gut so. Und sogar mit ordentlich Aufgeld. D.h. beim Erstmarkt muss man die Kriterien noch nicht so streng nehmen - Hauptsache der Kredit sieht attraktiv aus.


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